Artykuł - hale garażowe.

[sz_elmo]

Wszystkim osobom, które mają problem ze zrozumieniem dlaczego muszą ponosić takie a nie inne koszty wynikające z posiadania miejsca w hali garażowej polecam artykuł, który znalazłem w internecie:

Przypadek naszego osiedla to Sposób trzeci

Na szczególną uwagę zasługuje poniższy akapit:

W przypadku trzecim w hali garażowej części wspólnych nie ma i wszystko co do niej należy jest współwłasnością użytkowników stanowisk. Muszą oni sami ponosić wszystkie koszty jej eksploatacji, a jako współwłaściciele całej hali mają większe udziały w nieruchomości wspólnej, niż właściciele stanowisk sprzedanych w przypadkach i muszą w związku z tym w większej części ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co budzi poczucie „niesprawiedliwości”. Spotykam wprawdzie zarządców i zarządy wspólnot, które obniżają stawki zaliczek naliczanych od powierzchni wynikającej z udziałów w hali garażowej, ale praktyka ta jest naganna, jako nie zgodna z przepisami prawa i może być zaskarżona do sądu przez każdego z członków wspólnoty mieszkaniowej.

Link do artykułu:
http://www.wzn.pl/dokumenty/artykuly/Art9.htm

[sz_elmo]

Pozwalam sobie również skopiować treść artykułu - gdyby źródło (http://www.wzn.pl/dokumenty/artykuly/Art9.htm) wygasło:

Garaż garażowi nie równy…


Większość obecnie budowanych budynków mieszkalnych wyposażona jest w hale garażowe z licznymi stanowiskami parkingowymi. Stanowiska te najczęściej wydzielone są oznakowaniem poziomym, czasem ażurowymi przegrodami, a bardzo rzadko murowanymi ścianami. Bywają zamknięte lub otwarte. Z ich posiadaniem wiąże się konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów utrzymania hali garażowej oraz większego udziału użytkownika lub właściciela stanowiska w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Dlaczego i o ile?

Otóż halę garażową developer może sprzedać na kilka sposobów, które w różnej mierze skutkują dla nabywcy wysokością posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Posłużę się przykładem hali garażowej o powierzchni użytkowej 600 m kw., w której znajduje się 20 stanowisk, każde o powierzchni 20 m kw. 20 x 20 = 400; pozostałe 200 m kw. powierzchni to ciągi komunikacyjne w hali. Stanowiska te developer może sprzedać na kilka sposobów, przy czym przyjmując jeden musi to czynić konsekwentnie wobec wszystkich stanowisk:


1.

Sposób pierwszy: Stanowiska jako pomieszczenie przynależne do lokalu. Rozwiązanie to ma dwie zalety i jedną wadę. Kupując stanowisko w hali garażowej jako pomieszczenie przynależne do lokalu płacimy podatek VAT w wysokości jak dla lokali mieszkalnych, a nasze udziały w nieruchomości wspólnej wzrastają o wielkość wynikającą z powierzchni samego tylko stanowiska. Niestety, nie może być ono jednak przedmiotem odrębnej sprzedaży i zbyć je będziemy mogli tylko łącznie z lokalem mieszkalnym.
2.

Sposób drugi: Stanowisko jako wyodrębniony lokal – nie często stosowany, ponieważ rzadko kiedy stanowiska w halach garażowych spełniają kryteria wymagane dla otrzymania decyzji o samodzielności lokali. Dokonując zakupu stanowiska w takiej formie podatek VAT zapłacimy w wysokości 22%, lecz nasze udziały w nieruchomości wspólnej wzrosną również tylko o wielkość wynikającą z powierzchni samego stanowiska, które będzie mogło być przedmiotem obrotu na rynku wtórnym.
3.

Sposób trzeci: Cała hala garażowa stanowi wyodrębniony lokal, a kupując dane stanowisko w rzeczywistości kupujemy udział w hali garażowej z prawem wyłącznego użytkowania tego stanowiska. Podatek VAT zapłacimy w wysokości 22% ale nasz udział w nieruchomości wspólnej wzrośnie nie tylko o wielkość wynikającą z powierzchni samego stanowiska, lecz o wielkość wynikającą z naszego udziału w całej hali, a więc w przykładzie, którym się posłużyłem, nie o wielkość odpowiadającą 20 m kw. naszego stanowiska lecz 1/20 z 600 m kw., a więc 30 m kw. Dysponując zatem tym samym stanowiskiem będziemy posiadali większy udział w nieruchomości wspólnej i co się z tym wiąże, w większej części będziemy partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Ale to nie wszystko. Skoro hala garażowa jest wyodrębnionym lokalem, to całe koszty jej eksploatacji będą pokrywać tylko i wyłącznie jej właściciele, a nie ogół właścicieli nieruchomości, czyli wspólnota mieszkaniowa. Podobnie, jak wszyscy właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych ponoszą koszty energii elektrycznej, którą zużywają, usunięcia awarii i usterek w swoich lokalach, remontów, wymiany żarówek itd. współwłaściciele takiej hali garażowej oprócz partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej muszą ponosić całość kosztów związanych z utrzymaniem samej hali. Udziały w hali garażowej również mogą być przedmiotem swobodnego obrotu, przy czym właśnie ze względu na wysokie koszty związane z tą formą własności, bardzo trudno znaleźć nabywcę. Są one bowiem często zbliżone do ceny miejsca postojowego na parkingu strzeżonym.
4.

Sposób czwarty: Cała hala garażowa należy do części wspólnych nieruchomości, a stanowiska zostają „sprzedane” w drodze nabycia prawa wyłącznego ich użytkowania. To, na całe szczęście sposób najrzadziej stosowany, wielce wątpliwy pod względem prawnym, z którym spotkałem się tylko raz na budynku wybudowanym kilka lat temu. Jej użytkownicy partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w takiej samej części, jak właściciele lokali nie posiadający stanowisk parkingowych.


W pierwszym i drugim przypadku, wszystko co nie jest stanowiskiem parkingowym należy do części wspólnych.

A zwykle jest tego sporo; na ww przykładzie jest to dokładnie 1/3 powierzchni całej hali, bramy wjazdowe, urządzenia wentylacji hali, oświetlenie itd. Koszt utrzymania części wspólnych obciąża wspólnotę mieszkaniową, czyli ogół właścicieli.

W przypadku trzecim w hali garażowej części wspólnych nie ma i wszystko co do niej należy jest współwłasnością użytkowników stanowisk. Muszą oni sami ponosić wszystkie koszty jej eksploatacji, a jako współwłaściciele całej hali mają większe udziały w nieruchomości wspólnej, niż właściciele stanowisk sprzedanych w przypadkach i muszą w związku z tym w większej części ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co budzi poczucie „niesprawiedliwości”. Spotykam wprawdzie zarządców i zarządy wspólnot, które obniżają stawki zaliczek naliczanych od powierzchni wynikającej z udziałów w hali garażowej, ale praktyka ta jest naganna, jako nie zgodna z przepisami prawa i może być zaskarżona do sądu przez każdego z członków wspólnoty mieszkaniowej.

Sposób ostatni pozwala nabywcom zaoszczędzić na podatku VAT (cena stanowiska jest wtedy wliczona w cenę lokalu), jednak mimo, że płacą za stanowisko, nie stają się jego właścicielem. A prawo developera do udzielania poszczególnym nabywcom prawa do wyłącznego użytkowania części nieruchomości wspólnej stoi pod dużym znakiem zapytania. Jak już jednak wspomniałem, jest to praktyka raczej incydentalna.

Nie podejmuję się jednoznacznego określenia, które z rozwiązań jest najlepsze, natomiast cieszyłbym się, gdyby właściciele mieli świadomość różnic „statusów” posiadanych stanowisk w halach garażowych i konsekwencji, jakie z tych różnic wynikają.

Sławomir Pinkowski


slawomir.pinkowski@zarzadca.net

[Jamboo]

Skąd wzięto tak wysokie stawki na poszczególne składowe zaliczek za miejsca w hali garażowej ?

O ile sporne są kwestie opłaty ochrony, zarządu i zarządcy to koszty eksploatacyjne, przeglądy i fundusz remontowy wydają się absurdalne.
20 000 zł za rok utrzymania hali garażowej ?

1.Eksploatacja -za każde miejsce to ok.20 zł : Zgodziłbym się z taką kwotą gdyby oprawy oświetleniowe (łącznie 2,3 kW) świeciły przez 1/2 doby non stop a brama (ok. 0,5kW z lampką i sterowaniem) "napier....a" 24h/24h . Ale jest inaczej - zakładając że każdy z 23 samochodów dwa razy w ciągu dnia wyjeżdża i wraca to koszt eksploatacji oświetlenia (razem z wymianą świetlówek), pracą bramy i awaryjnym załączaniem wentylacji CO2 nie przekraczałby 10zł/ m-ąc/ stanowisko. A nawet taka sytuacja nie ma miejsca.
O sprzątaniu - proszę lepiej nie drażnić ogółu bo jak zauważy się raz na 2 miesiące ślad po miotle to jest dobrze...

2.Przeglądy techniczne: Mieszkam tu od stycznia '09 i spotkałem się z jedynym przeglądem bramy wjazdowej. wszyscy razem mamy na to zrzucać się 4000 zł/rok ?....

3.Fundusz remontowy: jego wartość pozwala na coroczny zakup nowej bramy.... (pewnie w bud.18. nawet dwie ) super ale po co? Czyżby sprzęt i fundamenty były tak marnej jakości, że zaraz po ukończeniu gwarancji wszystko się sypnie?

4. Na co nam ochrona hali garażowej? jak ktoś będzie chciał ukraść samochód lub uszkodzić to i tak to zrobi - łatwiej niż na powierzchni. Mając samochód na zewnątrz (poprzez kamery) możemy spać spokojniej. Hala garażowa chroni wyłącznie przed warunkami atmosferycznymi!!! Podszywanie pod to ochrony wydaje się być zbędne. Wystarczy, że każdy z nas rano i wieczorem widzi się z autem.

5. Kwestię opłaty zarządcy za hale garażowe wg stawki mieszkania pozostawiam innym choć nie wydaje mi się by to było uczciwe skoro za 1m2 miejsca postojowego płaciliśmy ok. 5 razy mniej niż za 1m2 mieszkania. Jak do opłat dla zarządu to każdy centymetr jest wart tyle samo...

6. Dowodem na to, że coś jest nie tak jest fakt, że dookoła nas (na podobnych osiedlach) wszyscy mają znacząco taniej.

p.s. czy to zły sen ?

[sz_elmo]

Pisałem już o tym wielokrotnie - polecam lekturę wątku:

http://gdansk-mysliwskie.mojeosiedle.pl/viewtopic.php?t=44661

W skrócie przypomnę jeszcze raz:

Zaliczki, które musimy płacić ze względu na posiadanie udziału w hali garażowej nie dotyczą utrzymania hali garażowej. Dotyczą one utrzymania części wspólnej (czyli wszystkiego, co nie jest lokalem [a hala nim jest] wraz z pomieszczeniami przynależnymi [piwnice]). Przykład - sprzątanie klatek, przeglądy wind, oświetlenie (lampy).

Bez zrozumienia tego faktu możemy dyskutować jeszcze wiele miesięcy - a i tak nie dojdziemy do porozumienia.

Proszę uważnie przeczytać wątek, który przytoczyłem oraz cytowany przeze mnie artykuł. Dobrze byłoby również, aby zapoznał się Pan z ustawą o własności lokali i swoim aktem notarialnym. Tam jest wszystko zawarte.

W przeciwnym wypadku nie dogadamy się.

[mborek]

Witam w Nowym Roku!

Na wstępie dziękuje za wyjaśnienie sprawy z halami, chociaż w dalszym ciągu uważam, że ten podział jest nie sprawiedliwy.

Skoro mamy taką sytuację to chciałbym, żeby Zarząd i Zarządca ją respektowali. Od kilku tygodni w hali pod budynkiem 18 parkuje traktor do odśnieżania. Jako właściciel hali garażowej nie wyrażałem zgody na udostępnienie hali, ale rozumiem, że otrzymam pieniędze za wynajem hali garażowej. (200zł/ za miesiąc).

P.S. W ramach ścisłości nie przeszkadza mi, że traktor jest przechowywany w hali. Chciałbym aby wkońcu wyjaśniło się w jaki sposób podchodzimy do hal drogi Zarządzie, a w związku z tym jakie opłaty ponosimy za halę.

Proszę pamiętać o tym przy dyskusji o zmianach opłat za hale garażowe.

Pozdrawiam

Michał Borkowski

[Kamayg]

Wg mnie za przechowywanie tego urządzenia powinna odpowiadać firma, która u nas odśnieża, i to ona powinna płacić wam/właścicielom garażu za jego użytkowanie, a nie wspólnota. Mam rację? Więc pytanie nie odnosi się do zarządu...

[Jamboo]

[bruja]

Ktoś jednak udostępnił pilota by ten ciągnik mógł wjechać i właścicieli hali o tym nawet nie poinformował.

Zresztą do hali może wejść każdy, drzwi do klatek niektórych otwarte stale bo domofon nie działa, do drzwi do hali klucze nie zostały wydane więc nie ma jak ich zamykać, monitoringu w halach brak. Potem znajduje się koło samochodu (na szczęście nie pod kołami) butelki z resztkami piwa...

[mborek]

Drodzy mieszkańcy!

Nie chodzi o pieniądze, ale o zasady. Tak wielka dyskusja była o naliczanie opłat za halę, że to jest nasza własność. Takie jest prawo więc przestrzegajmy je.
Piszę tutaj bo to Zarząd i Zarządca wynajmują firmę sprzątającą więc niech zwrócą im uwagę. Nie będę kłócił się z Panem który sprząta i robił afery.

P.S. A tak dla ścisłości do użytku hali powinni się zgodzić wszyscy 39 wspłwłaścicieli hali.

[Bodzio81]

Ludzie ?!?! Czy Wy jesteście poważni? To firma sprzątająca specjalnie na Nasze osiedle kupuje sprzęt do odśnieżania na parę miesięcy zimy by żyło Nam się lepiej, a Wam przeszkadza że stoi u Nas w hali garażowej??? a gdzie ma stać na trawniku-też będzie, źle w śmietniku-też będzie źle, czy może codzień ma laweta go przywozić?
Dojrzali ?! Ręce mi opadają....dziecinada

ps. a kwestia kosztów utrzymania hal garażowych to całkiem inna bajka

[TBHTBH]

moze sie zdecydujecie czy przeszkadza to ,ze parkuje ciagnik w hali czy to ,ze wydano pilota " bez pytania" ?

nonses! cieszmy sie,ze jest ciagnik, ktory szybko odsniezy ulice bo na kilku facetów z lopatami nie ma co liczyc.

wiem,ze nas nie powinno obchodzic ile osob i jak odsnieza ale zejdzmy na ziemie.
co z tego,ze my mozemy wymagac i sie wymądrzac jak chodniki i ulice bedą zasypane?
wole miec ciagnik w hali niz snieg na ulicy
jezeli ciagnik nie przeszkadza przy wjedzie/wyjezdzie to dla mnie moze stac w hali

nie chce by mnie ktos PYTAL czy moze dostac pilota do bramy by odsniezyc ulice,chodniki, CHCE miec odsniezone!

[mborek]

Ludzie! A czy Wy jesteście poważni ! Może niech ciągnik parkuje na Waszych miejscach postojowych albo w Waszym mieszkaniu. Przypominam, że jak Zarząd stwierdził hale są własnościami prywatnymi, na takich samych zasadach jak mieszkania, a nie częściami wspólnymi i są pobierane za to stosowne ( większe) opłaty. Rozumiem, że jak wspólnota kupi jakieś urządzenia to będzie mogła przechowywać je u Was w mieszkaniu, tak? chyba się na to niezgodzicie, więc proszę spokojnie.

P.S. Powtórze jeszcze raz nie przeszkadza mi ten ciągnik, tylko kwestia opłat za halę. ALe jeżeli ma być tak jak teraz, czyli opłaty po 70-100zł za miejsce w hali to proszę przestrzegać prawa własności z tym związanego.
Ja w dalszym ciągu czekam na spotkanie z Zarządem w kwestii naliczania opłat za halę i wyjaśnienie innych kwestii z halą ( np jej ogólnodostępności)

[Kamayg]

[mborek]

To takie uproszczenie, wiem że nie Zarząd to stwierdził, ale Zarząd ustalił takie opłaty. A cała wspólnota nie chce ich zmienić. Więc powtarzam jeszcze raz skoro mamy taką sytuację prawną to jej się trzymajmy. I niech to robią obie strony właściciele hal i pozostałe osoby.
Bo na razie to wspólnota egzekwuje prawo w kwestii poboru opłat za miejsca w hali, a prawa własności właścicieli hal już nie.

Zróbmy spotkanie w sprawie hal. Osiągnijmy porozumienie w sprawie opłat i użytkowania hal. W halach jest sporo miejsca gdzie można przechowywać różne rzeczy wspólnoty - mi to nie będzie przeszkadzało.

[TBHTBH]

ciagnik raczej nie parkuje na Pana miejscu wiec po co te "wrzutki" z miejscem czy mieszkaniem?
spokojnie...
ja tez mam uwagi co do oplat, czekam na spotkanie i sobie pogadamy

ale dzis mamy zime i nie utrudniajmy innym pracy bo nas zasypie i wszyscy bedziemy spoznieni do pracy jak nam rano nie odsnieza .